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地產年末供求失衡或加劇龍頭迎來較好的補貨

2020-01-24 22:16:51来源:励志吧0次阅读

地产:年末供求失衡或加剧 龙头迎来较好的补货机会 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

土地市场整体成交情况:结构性回暖,10月成交环比下降,但同比有较大增长,出让金连续7个月环比上升,且同比增幅由负转正;结构因素致均价回升,实际地价稳定;溢价率11%较年初低点回升月地市整体成交明显差于去年同期,但降幅持续收窄,出让金1.02万亿元,同比下降2 %,地方仍面临较大的财政压力

分用途情况来看,地市结构性回暖主要由住宅用地结构性回暖推动,此前的“住宅冷商业热”的情况已发生逆转10月住宅用地成交明显好于商业,但受累积效应影响月累计成交商业用地仍相对较好今年以来住宅销售的回暖推动了住宅用地成交向好,而商业地产经历了调控以来的相对火热,近期正在向常态回归

住宅用地成交情况:结构性回暖,主要由一二线城市回暖推动10月成交建面、土地出让金同环比均回升,且同比升幅显著,其中出让金创今年单月新高;从样本地块来看,一线城市实际地价较去年下半年基本持平;二线城市较去年上半年略涨,但近期趋于稳定一二线住宅用地成交好于三四线,与今年一二线住宅销售回暖明显有关,供求关系也决定了短期和长期内一二线吸引力更大据报道国土资源部正指导多地开展集体土地流转试点,为实现集体与国有土地“平等化”改革目标积累经验,我们认为一旦推广城镇化将带来大量土地供应,其中三四线城市将尤为明显

月住宅用地累计销供比:19个一二线城市中,14个城市大于1,供给相对紧张

商业用地成交情况:正在向常态回归,10月成交建面、出让金环比继续回落,同比出让金也出现明显下滑,溢价率大幅回落至低位;从样本地块来看,一线核心城区实际地价仍呈上涨态势,郊区平稳;二线城市较去年明显上涨,但近期稳定

在财政收入、供地计划的双重压力下,年末地方供地力度将继续加大但由于行业整体资金状况短期内仍难明显改善,相对于供给端的放量,预计需求端的提升幅度有限因此我们维持之前判断,年末地市供大于求的情况可能加剧,成交难以放量,地价仍存下行可能在此背景下,销售增长领先、资金相对较好的行业龙头公司年底迎来较好的补货机会,而多数中小房企仍没有能力参与地市竞争,行业分化程度将继续拉大,集中度提升趋势将加速

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期

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